Novas regras para construir em Portugal: o que muda no licenciamento em 2026?

Construção em Portugal: novas regras tornam o licenciamento mais simples?

Construir ou reabilitar um imóvel em Portugal pode envolver vários projetos, entidades, documentos e procedimentos administrativos.

Em 2026, o Governo avançou com uma nova revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), através do Decreto-Lei n.º 108/2026.

O objetivo é tornar os processos urbanísticos mais simples, previsíveis e rápidos, mantendo o controlo necessário sobre as operações de construção.

A reforma procura, em particular, flexibilizar procedimentos, agilizar prazos e clarificar as responsabilidades dos diferentes intervenientes.

O que é o RJUE?

O RJUE é uma das principais referências legais para quem pretende realizar operações urbanísticas em Portugal.

É nele que encontramos as regras relativas, entre outras matérias, a:

- construção; - ampliação; - alteração; - demolição; - reconstrução; - loteamentos; - obras de urbanização; - licenciamento; - comunicação prévia; - informação prévia; - utilização dos edifícios.

Para um proprietário ou investidor, conhecer estas regras é fundamental antes de comprar um imóvel com intenção de construir ou reabilitar.

Menos dependência de licenciamento em determinadas situações

Uma das alterações mais relevantes está relacionada com a utilização da comunicação prévia.

A nova legislação procura permitir que, em determinadas áreas onde os parâmetros urbanísticos já estejam devidamente definidos, uma maior quantidade de operações possa avançar através de comunicação prévia.

Nestes casos, o interessado apresenta a informação e os elementos necessários e assume a responsabilidade pelo cumprimento das normas aplicáveis.

Isto pode reduzir a necessidade de aguardar por uma decisão administrativa antes de iniciar determinadas operações.

Contudo, isto não significa que qualquer obra possa começar sem controlo municipal.

A operação continua sujeita às regras urbanísticas aplicáveis e pode existir fiscalização municipal.

A informação prévia ganha importância

Outra ferramenta importante é o pedido de informação prévia (PIP).

O objetivo é permitir ao proprietário ou investidor perceber antecipadamente se determinada operação urbanística é viável.

Isto pode ser particularmente importante antes de comprar um imóvel.

Imagine um investidor que encontra uma moradia antiga e pretende:

comprar → demolir → construir uma nova moradia com dois pisos.

Antes de comprometer capital, pode ser fundamental perceber:

- o que o plano municipal permite; - área de construção possível; - número de pisos; - implantação; - afastamentos; - estacionamento; - condicionantes; - servidões; - outras regras urbanísticas.

Uma informação prévia favorável que abranja os parâmetros necessários pode proporcionar maior segurança para avançar com o projeto.

Os municípios passam a ter limites mais claros na análise

A reforma também clarifica o âmbito da análise municipal.

Segundo o novo regime, a intervenção do município deve concentrar-se nas matérias que lhe competem, incluindo aspetos relacionados com:

- planos territoriais; - servidões administrativas; - restrições de utilidade pública; - uso proposto; - aspeto exterior; - inserção urbana e paisagística; - infraestruturas.

Ao mesmo tempo, o diploma clarifica que os municípios não devem apreciar ou aprovar os projetos de especialidades da mesma forma que o projeto de arquitetura.

Os projetos de especialidades são acompanhados pelos respetivos termos de responsabilidade dos técnicos.

Isto pretende evitar que o mesmo projeto seja sucessivamente analisado por diferentes entidades sem necessidade.

E os projetos de especialidades?

Uma obra de construção pode envolver vários projetos técnicos.

Dependendo das características da operação, podem estar envolvidos, entre outros:

- estabilidade; - estruturas; - instalações elétricas; - águas e esgotos; - águas pluviais; - telecomunicações; - comportamento térmico; - segurança contra incêndios; - acústica; - AVAC; - instalações eletromecânicas.

A nova abordagem procura reforçar a responsabilidade dos técnicos que elaboram e subscrevem estes projetos.

Para o promotor, isto significa que a escolha de uma equipa técnica competente continua a ser essencial.

Novos modelos e documentos uniformizados

Outra alteração importante é a criação de modelos uniformizados para os procedimentos urbanísticos.

A Portaria n.º 320/2026/1 aprovou modelos de:

- requerimento de licença; - comunicação prévia; - pedido de informação prévia; - informação sobre o início dos trabalhos; - avisos de publicitação; - comunicação relativa à utilização ou alteração de uso; - elementos instrutórios; - termos de responsabilidade.

A intenção é reduzir a diversidade de procedimentos e documentos exigidos pelos diferentes municípios.

Em termos práticos, pretende-se que o processo seja mais previsível para quem desenvolve projetos em diferentes zonas do país.

O que acontece depois de terminar a obra?

A utilização do edifício também foi enquadrada no novo regime.

Quando uma obra tenha sido realizada através de licenciamento, comunicação prévia ou em determinadas situações de isenção, existem procedimentos específicos para comunicar a utilização do edifício ou fração.

Isto significa que terminar fisicamente a construção não é necessariamente o último passo administrativo.

O promotor deve garantir que todos os procedimentos necessários à utilização do imóvel foram cumpridos.

Demolição e reconstrução: atenção à diferença

Para quem trabalha com reabilitação imobiliária, existe uma distinção importante.

A nova legislação clarifica conceitos como reconstrução e ampliação.

Uma reconstrução que aumente o volume ou a área do edifício pode deixar de ser considerada simplesmente uma reconstrução, passando a enquadrar-se como ampliação.

Esta distinção pode alterar o procedimento urbanístico aplicável.

Por isso, antes de comprar um imóvel para demolir e reconstruir, é importante perceber exatamente como a operação será juridicamente enquadrada.

O que muda para um investidor?

A principal vantagem potencial desta reforma é a maior previsibilidade.

Para um investidor, tempo também é dinheiro.

Um projeto que demora meses adicionais a avançar pode representar:

- juros de financiamento; - custos de manutenção; - impostos; - seguros; - honorários técnicos; - perda de oportunidades; - atraso na comercialização.

Por isso, tornar os procedimentos mais previsíveis pode ter impacto direto na rentabilidade de um projeto.

Mas não significa que construir ficou "sem regras"

É importante evitar uma interpretação errada.

A simplificação do licenciamento não significa ausência de regras.

Continuam a existir:

- planos municipais; - regras urbanísticas; - servidões; - restrições de utilidade pública; - requisitos técnicos; - regras de segurança; - responsabilidades dos técnicos; - fiscalização; - obrigações do promotor; - eventuais pareceres e autorizações externas.

A diferença está sobretudo na forma como o processo é organizado e distribuída a responsabilidade.

Uma mudança importante para quem compra imóveis para reabilitar

Para investidores imobiliários, esta reforma reforça uma regra fundamental:

a análise urbanística deve acontecer antes da compra.

Comprar primeiro e descobrir depois o que é possível construir pode ser uma estratégia demasiado arriscada.

Antes de adquirir um imóvel, o investidor deve procurar perceber:

1. O que está construído atualmente; 2. Se a construção existente está legal; 3. Qual o uso autorizado; 4. O que permite o PDM; 5. Se existem servidões ou restrições; 6. Quantos pisos podem ser construídos; 7. Qual a área de construção possível; 8. Quais os afastamentos; 9. Quais as necessidades de estacionamento; 10. Se é necessária demolição; 11. Se a operação será reconstrução, ampliação ou construção nova; 12. Que procedimento urbanístico será necessário.

Só depois desta análise deverá ser calculado o verdadeiro potencial económico do imóvel.

O novo processo pode beneficiar promotores mais preparados

A simplificação administrativa não elimina a necessidade de preparação.

Na realidade, pode aumentar a importância de uma boa equipa técnica.

Arquitetos, engenheiros, coordenadores de projeto, diretores de obra e restantes técnicos têm um papel fundamental na preparação correta dos processos.

Para o promotor, um projeto bem preparado pode significar menos erros, menos pedidos de elementos adicionais e maior previsibilidade durante a execução.

O que isto significa para a SouthWave Capital?

Para uma empresa que pretende atuar na aquisição, desenvolvimento, construção e reabilitação de imóveis, estas alterações são particularmente relevantes.

Uma operação de investimento pode ser estruturada em várias fases:

1. Identificar o imóvel

↓

2. Fazer análise urbanística

↓

3. Avaliar o potencial construtivo

↓

4. Confirmar a viabilidade através dos instrumentos disponíveis

↓

5. Desenvolver arquitetura e especialidades

↓

6. Escolher o procedimento urbanístico adequado

↓

7. Obter ou apresentar o título/procedimento necessário

↓

8. Iniciar a obra

↓

9. Fiscalizar e concluir a construção

↓

10. Cumprir os procedimentos necessários à utilização

↓

11. Vender ou colocar o imóvel no mercado de arrendamento

Esta preparação permite transformar uma simples compra de um imóvel numa operação imobiliária estruturada.

Uma nova fase para a construção em Portugal

A revisão do RJUE procura tornar o processo urbanístico mais simples e previsível, especialmente em operações onde os parâmetros urbanísticos já estão definidos.

Para proprietários e investidores, a grande oportunidade está em utilizar corretamente as ferramentas disponíveis — sobretudo a análise urbanística prévia — antes de comprometer capital.

No entanto, cada projeto continua a depender das características concretas do imóvel, do município, dos instrumentos de gestão territorial e das regras aplicáveis.

Construir mais rapidamente começa por saber exatamente o que é possível construir.

Na SouthWave Capital, acreditamos que uma operação imobiliária deve começar muito antes da obra: começa na análise do imóvel, da sua viabilidade urbanística e do potencial económico do projeto.

Nota: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, técnico ou urbanístico. As regras aplicáveis devem ser confirmadas para cada operação e município, tendo em conta a legislação e regulamentação em vigor.

Fontes oficiais: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que revê o RJUE; Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, que alterou a data de entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026 para 1 de outubro de 2026; e Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, relativa aos modelos e elementos instrutórios dos procedimentos urbanísticos.

Nota importante: a reforma do Decreto-Lei n.º 108/2026 foi publicada em maio, mas a sua entrada em vigor foi posteriormente adiada para 1 de outubro de 2026 pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026.