Consultoria de Investimento
Investir com método.
Análise técnica, modelação financeira e execução. Transformamos capital em ativos imobiliários com fundamentos sólidos de retorno.
Rigor
Falamos a língua do investidor.
Uma decisão de investimento imobiliário não se baseia em intuição — baseia-se em indicadores. Estas são as métricas que utilizamos em cada análise e que apresentamos de forma clara em qualquer estudo que elaboramos:
Yield bruta e líquida
A yield bruta (rendimento anual / preço de aquisição) é apenas o ponto de partida. Trabalhamos com a yield líquida, que deduz IMI, condomínio, seguros, manutenção, taxas de plataforma e custos operacionais — o número que realmente importa antes de comparar ativos.
Cap rate
A taxa de capitalização relaciona o rendimento operacional líquido (NOI) com o valor do ativo. Usamo-la para comparar oportunidades entre zonas do Algarve e para detetar imóveis subavaliados face à renda de mercado.
Cash-on-cash
Quando há financiamento, medimos o retorno sobre o capital próprio efetivamente investido — e não sobre o valor total do imóvel. É a métrica que revela o efeito real da alavancagem bancária.
TIR (Taxa Interna de Retorno)
Projetamos a TIR do investimento ao longo do horizonte definido, integrando fluxos de caixa anuais, custos de entrada e saída (IMT, imposto de selo, escrituras) e o valor de venda estimado. Permite comparar o imobiliário com qualquer outra classe de ativos.
RevPAR, ADR e ocupação (AL)
Em alojamento local, modelamos receitas com base no ADR (tarifa média diária), na taxa de ocupação sazonal e no RevPAR (receita por unidade disponível) — os três indicadores que separam uma projeção séria de um palpite otimista.
Análise de sensibilidade
Nenhum estudo é apresentado com um único cenário. Testamos cenário base, conservador e de stress (queda de ocupação, subida de taxas de juro, aumento de custos de obra) para que a decisão resista à realidade.
Abordagem
Da oportunidade ao ativo.
01
Definição do mandato
Capital disponível, horizonte temporal, perfil de risco e objetivo: rendimento recorrente, valorização de capital, ou uma combinação dos dois.
02
Sourcing e pré-seleção
Identificação de oportunidades — incluindo off-market — com triagem por localização, tipologia, preço por m² face ao comparável de mercado e potencial de reposicionamento.
03
Due diligence técnica e legal
Verificação de licenciamento, caderneta predial, certidão de teor, ónus e encargos, estado construtivo e conformidade urbanística. Nenhum ativo avança sem esta fase concluída.
04
Modelação financeira
Estruturação do investimento: custo total de aquisição, orçamento de reabilitação, projeção de receitas (arrendamento ou AL), financiamento e indicadores de retorno.
05
Estratégia de execução
Plano de valorização do ativo: reabilitação, posicionamento de mercado e modelo de exploração — com a componente de obra e de gestão asseguradas pela própria SouthWave.
06
Acompanhamento e saída
Monitorização do desempenho face ao modelo e definição atempada da estratégia de desinvestimento, incluindo enquadramento fiscal das mais-valias.
O nosso compromisso
Não apresentamos oportunidades com projeções que não conseguiríamos defender numa sala de investidores.
Cada análise inclui os pressupostos utilizados, os cenários de risco e os custos totais — da aquisição à saída. Transparência técnica é a base de qualquer relação de confiança a longo prazo.
Simulador
Simule a operação antes de avançar.
Compra, obra e venda numa só análise: investimento total, impostos estimados, lucro líquido, ROI e rentabilidade anualizada — com os pressupostos à vista.
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