Novas regras do arrendamento em Portugal em 2026: o que muda para proprietários e investidores?

Novas regras do arrendamento em Portugal em 2026

O mercado de arrendamento habitacional em Portugal entrou numa nova fase a partir de 1 de setembro de 2026.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou novos mecanismos destinados a incentivar a construção, reabilitação, aquisição e colocação de imóveis no mercado de arrendamento habitacional.

Entre as principais novidades estão o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Para proprietários e investidores imobiliários, estas medidas podem criar novas oportunidades, mas também implicam regras e compromissos que devem ser analisados antes de tomar uma decisão.

RSAA: uma nova forma de arrendamento acessível

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) pretende aumentar a oferta de casas para arrendamento a preços inferiores aos praticados livremente no mercado.

O regime pode abranger contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional.

Uma das principais vantagens é fiscal.

Os rendimentos prediais obtidos através de contratos que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de IRS ou IRC.

Ou seja, o proprietário pode beneficiar de uma isenção sobre as rendas, desde que cumpra todas as condições previstas no regime.

Como é definida a renda?

A renda não pode ser escolhida livremente.

A lei estabelece que a renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo definido por tipologia através de portaria.

Esse limite terá como referência 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo INE para o respetivo concelho.

Podem ainda ser consideradas características do imóvel, como:

eficiência energética;

existência de estacionamento privativo;

tipologia;

outras características relevantes previstas na regulamentação.

Os limites de renda serão atualizados de acordo com o mecanismo de atualização previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano.

Quanto tempo tem de durar o contrato?

Nos contratos destinados a residência permanente, o prazo mínimo é de três anos.

Para determinados contratos destinados a residência temporária, o prazo mínimo é de três meses, podendo existir renovação enquanto se mantiver a finalidade temporária.

Esta possibilidade pode ser relevante, por exemplo, em situações previstas na lei para estudantes ou trabalhadores deslocados.

Como funciona a isenção de IRS ou IRC?

Para beneficiar da isenção, o senhorio tem de cumprir os procedimentos definidos pelo regime.

Entre outras obrigações, deverá submeter através da plataforma disponibilizada pelo IHRU:

cópia do contrato;

comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

Esta comunicação deve ser feita até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração do contrato.

Depois de cumprido o procedimento, o IHRU comunica a situação à Autoridade Tributária.

A isenção produz efeitos desde a data de celebração do contrato, desde que estejam reunidas as condições legais.

E se o proprietário deixar de cumprir as regras?

A vantagem fiscal está diretamente ligada ao cumprimento das condições do RSAA.

Se o proprietário deixar de cumprir os requisitos, pode perder os benefícios fiscais a partir do momento do incumprimento.

Nesse caso, poderá ter de regularizar a diferença de imposto que deveria ter sido pago, acrescida dos respetivos juros compensatórios.

Por isso, aderir ao RSAA não deve ser uma decisão baseada apenas na vantagem fiscal. É necessário avaliar se as condições do regime são compatíveis com a estratégia de investimento do proprietário.

CIA: uma oportunidade para projetos imobiliários de maior dimensão

Outra das principais novidades é a criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Este mecanismo foi criado para incentivar investimentos na:

construção de habitação;

reabilitação de imóveis;

aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional;

aquisição de imóveis destinados a arrendamento para subarrendamento habitacional.

O CIA é celebrado entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado.

A sua duração pode chegar a 25 anos.

O contrato define os imóveis abrangidos, os benefícios atribuídos, as condições para beneficiar desses incentivos e os limites de renda aplicáveis.

Quem pode beneficiar de um CIA?

O regime estabelece condições de elegibilidade.

Entre outros requisitos previstos na lei e a regulamentar, os investimentos devem assegurar que pelo menos 70% da área de construção de edifícios abrangida seja destinada a arrendamento habitacional.

O investidor deverá ainda cumprir requisitos relacionados com:

capacidade técnica e de gestão;

organização contabilística;

situação fiscal regularizada;

situação contributiva regularizada.

Os procedimentos concretos para apresentação e aprovação dos CIA são definidos por regulamentação própria.

Quais são os benefícios fiscais dos CIA?

Os CIA podem proporcionar um conjunto relevante de benefícios fiscais.

Entre os previstos na lei encontram-se:

IMT

Pode existir isenção de IMT na aquisição de terrenos para construção e de determinados imóveis destinados a construção, reabilitação ou arrendamento habitacional no âmbito do CIA.

Imposto do Selo

Está prevista isenção de Imposto do Selo relativamente às transmissões dos imóveis abrangidos.

IMI

Os imóveis elegíveis podem beneficiar de:

isenção de IMI até oito anos, a contar do ano da aquisição.

Após esse período, está prevista uma redução de 50% da taxa de IMI durante o período remanescente do CIA, dentro dos limites estabelecidos na lei.

É importante salientar que a aplicação de determinadas isenções de IMT e IMI depende de deliberação da respetiva assembleia municipal, nos termos legalmente previstos.

AIMI

Os imóveis abrangidos pelo CIA podem beneficiar de isenção de AIMI durante o período de vigência do contrato.

IVA e construção

O regime prevê ainda a aplicação de uma taxa reduzida de IVA às empreitadas de construção ou reabilitação elegíveis no âmbito dos CIA, de acordo com as condições previstas na legislação.

Existe também a possibilidade de restituição de 50% do montante equivalente ao IVA suportado em determinados serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação dos imóveis abrangidos.

Há obrigações para o investidor

Os benefícios fiscais estão associados a compromissos.

Nos imóveis adquiridos para construção ou reabilitação, a habitação deverá ser colocada em arrendamento dentro do prazo definido no CIA, não podendo esse prazo exceder, em regra, cinco anos após a assinatura do contrato.

Nos imóveis já destinados a arrendamento, o prazo não pode exceder um ano.

Além disso, os imóveis devem permanecer em arrendamento durante pelo menos oito meses por cada ano completo de vigência do CIA, salvo situações justificadas previstas no regime.

É possível vender um imóvel abrangido por um CIA?

Sim, mas a venda está sujeita a regras específicas.

O investidor não pode simplesmente vender o imóvel ignorando o contrato.

A transmissão pode ocorrer desde que sejam cumpridas as condições previstas, incluindo a transmissão da posição contratual do CIA para o novo proprietário.

O comprador terá de assumir as obrigações associadas ao contrato.

Isto significa que um CIA deve ser encarado como uma estratégia de investimento de longo prazo, e não como um mecanismo destinado a comprar, beneficiar dos incentivos e vender livremente pouco depois.

O que acontece se o investidor não cumprir?

O incumprimento pode ter consequências financeiras significativas.

Se o CIA for resolvido por incumprimento imputável ao investidor, existe perda dos benefícios fiscais atribuídos.

A percentagem a repor depende do momento em que ocorre o incumprimento:

100% dos benefícios nos primeiros 10 anos;

50% após os primeiros 10 anos e antes dos últimos cinco anos do contrato;

30% durante os últimos cinco anos.

A estas quantias acrescem juros compensatórios.

Por isso, antes de utilizar um CIA, o investidor deve ter uma estratégia clara para o imóvel e capacidade para cumprir as obrigações durante o período do contrato.

O que muda para quem quer construir para arrendar?

Esta alteração pode ser particularmente relevante para investidores que estejam a analisar projetos de construção ou reabilitação destinados ao arrendamento.

Num projeto tradicional, o investidor poderá analisar:

Preço de aquisição + custos de construção + financiamento + renda esperada.

Com os novos regimes, a análise pode ser mais completa:

Aquisição + impostos + construção + financiamento + benefícios fiscais + renda + custos de exploração + tributação + rentabilidade líquida.

A diferença pode ser significativa.

Um projeto que não seja particularmente interessante quando analisado apenas através do preço de compra e da renda poderá apresentar uma estrutura financeira diferente quando é elegível para determinados benefícios.

RSAA ou mercado livre?

Não existe uma solução universal para todos os proprietários.

O RSAA pode ser interessante para quem aceita praticar uma renda dentro dos limites do regime em troca da isenção fiscal prevista.

Por outro lado, um proprietário pode preferir manter o imóvel fora do RSAA se conseguir obter uma renda significativamente superior no mercado livre.

A comparação deve considerar o rendimento líquido, e não apenas o valor mensal da renda.

Por exemplo:

Renda de mercado mais elevada + impostos

versus

Renda RSAA mais baixa + isenção de IRS/IRC

A opção economicamente mais interessante dependerá das características de cada imóvel.

Uma nova oportunidade para investidores imobiliários

Para empresas que trabalham com construção, reabilitação e gestão de património, estas alterações introduzem uma variável adicional na análise dos investimentos.

A estratégia deixa de ser necessariamente apenas:

Comprar → Reabilitar → Vender.

Pode também ser:

Comprar → Reabilitar → Arrendar → Gerar rendimento → Criar património.

Num cenário de longo prazo, a criação de uma carteira de imóveis destinados ao arrendamento pode permitir combinar valorização patrimonial com rendimento recorrente.

Os novos mecanismos fiscais podem tornar determinadas operações mais eficientes, desde que cumpram os requisitos legais.

O que deve analisar antes de investir?

Antes de adquirir um imóvel com o objetivo de o colocar em arrendamento, é importante analisar:

Preço de aquisição

Valor de mercado

Custo da construção ou reabilitação

Renda potencial

Renda máxima permitida pelo RSAA

Financiamento

IMT e Imposto do Selo

IMI e AIMI

IVA da construção

Elegibilidade para um CIA

Custos de manutenção e exploração

Rentabilidade líquida

Prazo previsto para manter o imóvel

Estratégia de saída

Uma análise correta deve ser feita antes da aquisição, porque a estrutura escolhida pode influenciar significativamente o resultado final da operação.

Conclusão

As novas regras de 2026 introduzem instrumentos importantes para o mercado imobiliário português.

O RSAA procura aumentar a oferta de arrendamento acessível através de limites de renda e de uma isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos que cumpram as condições previstas.

Os CIA criam uma estrutura destinada a investimentos de maior dimensão em construção, reabilitação e aquisição de imóveis para arrendamento, acompanhada de diversos benefícios fiscais e de obrigações de longo prazo.

Para proprietários e investidores, a principal conclusão é simples:

antes de comprar, construir ou reabilitar um imóvel para arrendamento, é cada vez mais importante analisar não apenas o imóvel, mas também a estrutura fiscal e legal da operação.

Na SouthWave Capital, acreditamos que cada investimento imobiliário deve ser analisado como uma operação completa — desde a aquisição e desenvolvimento do ativo até à exploração, rentabilidade e eventual estratégia de saída.

Nota: Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal, contabilístico ou financeiro. A aplicação dos regimes depende do cumprimento dos requisitos legais e regulamentares aplicáveis a cada operação.