Gestão Completa de Alojamento Local: quanto pode valer ter profissionais a gerir o seu imóvel?

Alojamento Local: o mercado existe, mas gerir bem é outra questão.

O Alojamento Local continua a ter um peso significativo no turismo português. Segundo dados do Turismo de Portugal, baseados no INE, em 2024 o Alojamento Local com mais de 10 camas registou: 4.006 unidades 98.263 camas 5,1 milhões de hóspedes 12,1 milhões de dormidas 621,6 milhões de euros de proveitos totais Face a 2023, os proveitos totais cresceram 11,2%. O Algarve destacou-se com cerca de 115,1 milhões de euros de proveitos, representando uma das três regiões que, em conjunto com a Grande Lisboa e o Norte, concentraram mais de 70% dos proveitos do Alojamento Local analisado. Os números mostram uma coisa: existe procura. Mas a existência de procura não significa que todos os proprietários estejam a tirar o máximo partido do seu imóvel. Quanto vale uma noite de Alojamento Local? Os dados de 2024 mostram um proveito médio de 46,70 € por dormida no Alojamento Local. No Algarve, esse valor subiu para 51,20 € por dormida. Já no segundo trimestre de 2025, os dados monitorizados pelo Turismo de Portugal através da Lighthouse mostraram uma realidade diferente para propriedades ativas em plataformas digitais: a taxa de ocupação mensal situou-se entre 54,1% e 55,3%, enquanto o preço médio por noite aumentou de 134,10 € em abril para 169,50 € em junho. Isto demonstra a importância de analisar não apenas o número de reservas, mas também o preço conseguido por noite e a ocupação alcançada. O problema não é ter reservas. É gerir a operação. Imagine um imóvel que consegue gerar 30.000 € de receita anual em reservas. Com uma comissão de gestão completa de 20%, seriam: 30.000 € × 20% = 6.000 € O proprietário ficaria com: 24.000 € antes dos restantes custos associados ao imóvel e à exploração. À primeira vista, os 6.000 € podem parecer um custo elevado. Mas a pergunta correta é outra: O que está incluído nesses 6.000 €? Se o proprietário tivesse de contratar ou coordenar individualmente os diferentes serviços necessários para operar o imóvel, teria de gerir várias áreas ao mesmo tempo. O que uma gestão completa pode retirar das mãos do proprietário? Uma operação profissional pode concentrar numa única equipa tarefas como: Gestão das reservas; Comunicação com hóspedes; Check-in e check-out; Limpeza; Lavandaria; Preparação do imóvel; Gestão de manutenção; Resolução de problemas durante a estadia; Controlo de consumíveis; Acompanhamento do estado do imóvel; Gestão do calendário; Otimização de preços; Acompanhamento das avaliações; Apoio administrativo e operacional. Em vez de o proprietário coordenar várias pessoas e serviços, existe uma estrutura responsável pela operação. E existe outro custo que muitas vezes é esquecido: o tempo Suponhamos que o proprietário dedica apenas 1 hora por dia, em média, à operação do imóvel. Isso representa aproximadamente: 365 horas por ano. São mais de 45 dias de trabalho de 8 horas. E isto sem contar deslocações, chamadas fora de horas, problemas de manutenção, preparação de check-ins ou situações inesperadas. Se o proprietário valorizar o seu tempo em apenas 15 € por hora, essas 365 horas representam: 5.475 € de valor de tempo por ano. Este cálculo não significa que o proprietário tenha necessariamente de pagar ou perder esse valor. É simplesmente uma forma de perceber que a gestão própria também tem um custo económico, mesmo quando não aparece numa fatura. É por isso que os 20% não devem ser analisados isoladamente Uma comissão de gestão não deve ser comparada apenas com zero. Deve ser comparada com: Comissão + serviço + tempo poupado + organização + capacidade operacional. Por exemplo: Gestão própria 30.000 € de receita − custos operacionais − tempo do proprietário − deslocações − gestão de hóspedes − coordenação de limpeza − manutenção − problemas e imprevistos Gestão completa 30.000 € de receita − 20% de gestão = 6.000 € − restantes custos aplicáveis O proprietário abdica de uma parte da receita, mas também transfere grande parte da complexidade operacional. O objetivo não deve ser simplesmente faturar mais Uma boa empresa de gestão não deve prometer ao proprietário uma rentabilidade garantida. O desempenho depende da localização, características do imóvel, procura, sazonalidade, concorrência, preços praticados, avaliações, qualidade do imóvel e condições do mercado. O objetivo deve ser maximizar o potencial do imóvel dentro dessas condições, mantendo a operação organizada e o imóvel bem cuidado. O Algarve mostra bem a importância da gestão Em 2024, o Algarve registou cerca de 2 milhões de dormidas no Alojamento Local com mais de 10 camas e aproximadamente 115,1 milhões de euros de proveitos. O proveito médio por dormida foi de 51,20 €, acima da média nacional de 46,70 €. Além disso, julho, agosto e setembro concentraram 35,9% das dormidas anuais deste segmento. Existe, portanto, uma forte componente sazonal. Uma gestão profissional precisa de trabalhar com essa realidade: aproveitar períodos de elevada procura, adaptar preços, preparar o imóvel para diferentes níveis de ocupação e manter a operação controlada durante todo o ano. Para quem pode fazer mais sentido uma Gestão Completa? A gestão profissional pode ser especialmente interessante para proprietários que: Vivem longe do imóvel; Não têm disponibilidade para responder a hóspedes; Têm uma atividade profissional exigente; Possuem mais do que um imóvel; Querem aumentar o seu portefólio; Não querem coordenar limpezas e manutenção; Pretendem reduzir a sua intervenção diária; Valorizam a conservação do imóvel; Preferem acompanhar resultados em vez de executar tarefas. O proprietário continua a ser o proprietário Entregar a gestão não significa perder o controlo do investimento. Pelo contrário. O proprietário pode acompanhar receitas, despesas, reservas, desempenho e estado do imóvel, enquanto a equipa de gestão trata da operação. A diferença é simples: o proprietário acompanha o investimento; a equipa profissional executa a operação. Na SouthWave Capital, a gestão completa é pensada para isso Na SouthWave Capital, o nosso modelo de Gestão Completa procura retirar do proprietário a complexidade do dia a dia do Alojamento Local. Por uma comissão de 20% por reserva, assumimos a coordenação da operação incluída no serviço, desde a comunicação com hóspedes à limpeza, manutenção, check-ins, check-outs, controlo de consumíveis e acompanhamento do imóvel. O objetivo não é simplesmente cobrar uma comissão. É permitir que o proprietário transforme o seu imóvel num investimento profissionalmente operado, sem ter de estar disponível todos os dias para fazer a operação funcionar. A pergunta certa para qualquer proprietário Antes de decidir gerir sozinho ou contratar uma empresa, não pergunte apenas: “Quanto custa uma empresa de gestão?” Pergunte: “Quanto me custa gerir sozinho?” Depois compare. Porque 20% de uma operação bem gerida pode representar um custo. Mas também pode representar tempo poupado, menos preocupações, uma operação mais organizada e a possibilidade de o proprietário se concentrar no verdadeiro objetivo: rentabilizar e valorizar o seu património. Nota: os exemplos financeiros apresentados são meramente ilustrativos. Os resultados de um Alojamento Local variam de acordo com o imóvel, localização, procura, sazonalidade, preços, custos e condições de mercado.