Comprar, remodelar e vender: como funciona uma operação de valorização

Comprar um imóvel, remodelar e vender é uma das estratégias mais conhecidas do investimento imobiliário — e uma das que mais depende de execução.

Fase 1 — Selecionar o imóvel certo

Nem todos os imóveis degradados são oportunidades. Interessam imóveis onde existe uma diferença clara entre o preço de compra e o valor de mercado depois de intervencionados, numa zona com procura comprovada.

Sinais a verificar antes de avançar: situação registral e licenças, estado da estrutura, viabilidade das alterações pretendidas e regras do condomínio ou do município.

Fase 2 — Orçamentar antes de comprar

O orçamento de obra deve existir antes da escritura, não depois. Sem ele, a margem é uma suposição.

Fase 3 — Licenciamento e projeto

Consoante a intervenção, pode ser necessária comunicação prévia ou licenciamento. Este é frequentemente o fator que mais influencia o prazo total da operação.

Fase 4 — Execução da obra

O controlo de prazos e de custos faz-se por fases, com registo do que foi executado, dos materiais aplicados e das ocorrências. Obras sem acompanhamento perdem margem em desvios pequenos e repetidos.

Fase 5 — Preparar a venda

O valor final não depende apenas da qualidade da obra: depende de apresentação, fotografia, documentação em ordem e definição correta do preço. Um preço demasiado ambicioso custa tempo — e tempo, nestas operações, custa dinheiro.

Os números da operação

Margem = valor de venda − preço de compra − impostos de aquisição − obra − custos de carregamento − custos de venda − impostos sobre a mais-valia.

Reserve sempre uma folga para desvio de obra e para um prazo de venda mais longo.

Riscos a antecipar

• Custos de obra acima do previsto
• Atrasos de licenciamento
• Alterações de mercado durante a operação
• Problemas ocultos no imóvel

Fazer sozinho ou com um operador

Estas operações exigem três competências simultâneas: análise de investimento, capacidade de construção e conhecimento do mercado de venda. A SouthWave Capital reúne as três — investe, constrói e vende — e é essa a base do trabalho em compra e venda e em consultoria de investimento.